总营收4528亿元、净利润是225.24亿元,在地产企业里,万科2021年的财报已经可以说“很优秀”了。

但是,归属于上市公司股东的净利润同比下降了45.7%,这是万科上市31年以来第三次出现净利润下滑,之前只在1995年和2008年出现过。

再看和万科一个段位的对手,碧桂园、华润置地、龙湖都保持了净利润增长,现掌舵人郁亮面对52万名股东,压力倍增,只好诚心诚意道歉、反思己过。

王石之后的万科,郁亮只能背水一战?

01 多元化成拖累

很多企业做大做强后,都会谋求多元化发展,但多元化也意味着要分散企业原有的资金流、人员流、决策流等,可能造成管理混乱、资金紧张。

作为万科的创始人王石是非常反对多元化的,2012年2月,从哈佛归来的王石说过一句话:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”

然而,到了2014年,眼看着万达、恒大等已经在多元化的道路上越走越远,万科开始焦虑了。

于是提出从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”,转型业务核心包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、商业开发运营“印力集团”、长租公寓“泊寓”,以及冰雪、酒店、教育、养猪等。

王石之后的万科,郁亮只能背水一战?

这么多年过去了,万科多出的这些业务线,除了烧钱,对利润贡献率却微乎其微。2021年,万科的房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元,营收贡献比为95%,仍为第一大收入来源。

02 冒进拿地的后果

虽然万科早在2007年就提出了“拐点论”,2014年就预测了“地产行业将进入白银时代”,2018年,郁亮还提出“活下去”的口号,比同行们更早意识到了房产长寒冬的到来。但在实际的执行操作上,还没有摆脱以往的惯性,对市场判断盲目乐观,投资上追高冒进。

郁亮举例:“比如在2018年、2019年,当时判断环京地区市场已经进行比较大幅调整,到底部了,所以买了一个资产包,但随后市场发生了更剧烈的下降,为此我们不得不计提25亿元的减值准备。”

到了2021年,万科拿地的力度不减反增,时不时有传言说万科要接手恒大、泰禾、蓝光等暴雷房企的项目。

财报显示,2021 年其合约销售金额为6278 亿元,同比下降 10.8%,但权益拿地金额却同比增加1.4%,达到1402亿元,业内仅次于碧桂园,排名第二位,合计拿到148宗土地。与此同时,其平均拿地成本从2020年的6710元/平米,增加至6942元/平米。

03 时势造英雄

或许,王石离开后的万科,早已不是当初的万科。

但有人说:“王石之后,再无万科。”这个定论对于郁亮有点太残忍,也太片面。

2017年6月30日,王石不再担任万科董事,郁亮接棒,当选董事会主席。

郁亮接手万科的时候,全国已经有超过36个城市“限售”,全国商品房销售均价连跌两月,部分一二线城市已出现了“量价齐跌”趋势。

彼时的房地产行业可以说正在上演最后的疯狂,已经开始从巅峰向下滑落。

王石之后的万科,郁亮只能背水一战?

从2008年,房地产开启高更猛进后,经过十几年的发展,房企们赚的盆满钵满。

近几年,在密集的楼市调控政策的出台下。

加之2020年以来疫情的影响,民营房企受到融资难、销售难的双重挤压,生存变得异常艰难。民营房企的头部企业中,恒大已经暴雷、融创也在艰难求生,其他的非头部的房企更无需再提。可以说,真的是夹缝中求生。

两个多月前,郁亮刚刚在万科年会上喊出了“黑铁时代”“背水一战”的口号。

在古希腊神话中,生活在黑铁时代的人们,不管是白天黑夜都陷入无尽的忧愁和劳苦的生活中,看不到尽头,人与人之间弱肉强食、互相残杀。

当下的房地产行业又何尝不是如此?

郁亮形容王石是英雄,而他自己则是“普通人”。没有时代的推波助澜,也难有许家印、杨国强、王健林、王石…这些“英雄”。

时势造英雄,当时代的潮流褪去,即使是超人,也会有无力回天的时候。在房地产下行周期中,能否有足够的定力让万科稳定穿越市场周期?郁亮可能真的要背水一战,才能证明自己了…

Q.E.D.